Ankara, Mersin, İstanbul başta olmak üzere birçok kentte “ara zam” isteyen konut sahipleri eski kiracılarına “ya fiyatı artır ya da meskenden çık” baskısı yapıyor. Bakanlar, fahiş kira artışıyla karşılaşan vatandaşlara karakollardan 112’ye kadar her platformdan şikâyette bulunmaları daveti yaparak, olağanüstü hal yetkisi kullanacakları ihtarında bulunuyor.

KİRACIYA OĞLUM GELECEK YALANI

Borçlar Kanunu, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Kanunu’na nazaran piyasada afet devrinde “darlık yaratıcı, dengeyi ve hür rekabeti bozcu, tüketicinin mallara ulaşımını engelleyici faaliyetlerde” bulunması kabahat teşkil ediyor. Konut sahibinin kiracıyı “kendim oturacağım” diyerek çıkarabilmesi için gereksiniminin gerçek olduğunu ispatlaması için sulh mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. Kira mukavelesi bitse dahi kiracının meskeni boşaltması talep edilemez. Kira mukavelesinin üzerinden 10 yıl geçtikten sonra bildirimde bulunularak mukaveleyi feshedip kiracının tahliyesi istenebilir. “Oğlum oturacak” diyerek kiracıyı çıkaran daireyi 3 yıl kiraya veremez. Kiracılar, bu şartla çıkarıp 2 ay sonra kiraya veren konut sahiplerinden 1 yıllık kira kadar tazminat, taşınma masrafı alabilir.

Depremin akabinde gündemden düşmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve konut sahibi hakları konusunda merak edilen kimi soruların cevapları şöyle:

1- Mesken sahibi 1 yıllık kira kontratı bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

Bir yıllık kira kontratı bitince “süre bitti” diyerek meskenden, işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Konut sahibi kiracıyı 10 yıllık müddetin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de mukavele bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak konutu tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor.

2- Kiracı hangi durumlarda mesken sahibine tazminat davası açabilir?

“Gereksinim” nedeniyle tahliye edilen konutun diğerine kiraya verilmesi halinde kiracıya mesken sahibine tazminat davası açma hakkı doğar. Borçlar Kanunu’nun tekrar kiralama yasağı başlıklı unsuruna nazaran, 3 yıl müddetle kiralama yasağı hem ihtiyaç hem de tekrar inşa, imar gayeli tahliyeler için geçerlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye durumunda kiraya veren 3 yıl boyunca haklı neden yoksa yalnızca kendi kiracısına teklifte bulunabilir. Borçlar Kanunu 355/2. Hususundan farklı olarak kiraya veren kira parasını artıramaz. Taşınmazda rastgele bir inşa yahut imar yapılmamış taşınmaz kira pahasında bir artış meydana gelmemiştir.

3- Konut sahibi konutta elektrik tesisatı yenileme üzere kapsamlı bir tadilat gerekçesiyle kiracıyı çıkarabilir mi?

Borçlar Kanunu uyarınca yine inşa ve imar hedefli boşaltılan taşınmazlarda bu süreçler bittikten sonra öncelikle tıpkı kiracıya teklif götürülür. Konut sahibi taşınmazı diğerine kiraya verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzerde tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

4- Kira artışına yüzde 25 sonu ne vakit sona erecek?

Normalde TÜFE bilgilerine nazaran hesaplanan kira artış oranı geçen yıl yüzde 25’le sonlandırıldı. Buna nazaran 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 ortasında yenilenen kontratlarda kiracıya yüzde 25’in üzerinde artırım yapılamıyor.

5- Mesken sahibi kira mukavelesi 5 yılı aşan kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiraya veren Borçlar Kanunu 347. Unsuru gereği kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel kararlara nazaran fesih bildirimiyle mukaveleyi feshedebilir. Kiraya verenin, kiracıyı konut yahut iş yerinden çıkarabilmesi için on yıllık mühletin geçmesi gerekir. Fakat, beş yıl sonra taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin keşif ve uzman incelemesi yoluyla tespitini talep edebilir. Bu noktada kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere nazaran tespit ediliyor.

6- Konut sahibi kiracıyı “kendim oturacağım” diyerek çıkarabilir mi?

Kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Karşılıklı uzlaşma kelam konusu olmazsa mesken sahibinin bunun için sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekiyor. Davada muhtaçlığın gerçek olduğunun saptanması beklenir. Oğlu ya da kızının oturacağını münasebet göstererek kiracıyı çıkaran konut sahibi daireyi diğerine 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.

7- Kirasını nizamlı ödemeyen, yasal artışı yapmayan kiracı nasıl çıkarılır?

Borçlar Kanunu’nun ikinci hususuna nazaran kiracı kira bedelini 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu mühlet içinde ödeme yapmaması durumunda icra takibi başlatılarak borçluya tebligat gönderilir. Tebligatın akabinde bir ay içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılarak kiracı tahliye edilebilir. Konut sahibi her yeni kira mukavelesinde yasalar kapsamında belirlenen hudut oranında artırım yapabilir. Mesken sahibi kira artırımını kabul etmeyen kiracıyı kontrat bitimiyle bir arada meskenden tahliye ettirebilir. Meskende oturmak isteyen kiracının yasal çerçevelerde artırımı kabul etmesi gerekir.

8- Kiraya yıl içinde orta artırım yapılabilir mi? Yüksek kira isteyen mesken sahibi nereye şikâyet edilir?

Kiralık mülklerde yapılan aylık ödeme fiyatının artışı yılda bir kez olmak üzere gerçekleşir. Kiralara yapılan artırım oranı bir evvelki yılın kira fiyatına ve son 12 ayın TÜFE’sine nazaran belirlenir. (Yüzde 25 sonu süreksiz bir uygulama) Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir artırım uygulanamaz. Tüketici istişare sınırı ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili bütün kamu kurum ve kuruluşlarına şikâyet edilebilir. Tüketici mahkemelerine başvurulabilir, dava açılabilir.

9- Kiracı otururken meskenin satılması durumunda süreç nasıl işleyecek?

Yasa gereği yeni mülk sahibi kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa tapu periyodu sonrası bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir. Kira kontratının bitimi 6 aydan uzun süreliyle kiracı 6 ay içinde meskeni boşaltmak durumundadır. Borçlar Kanunu 310. Unsuruna nazaran yeni mesken sahibi eski malikin kira mukavelesinden kaynaklanan haklarına halef olur. Yeni yeni konut sahibi kirayı istediği üzere artıramaz. Kiracı isterse kontrat mühletinin bitiminden 15 gün evvel bildirimde bulunarak meskeni boşaltabilir. Bilinmeyen periyodik mukavelelerinde 10 yıllık mühlet geçtikten sonra uzayan yılların bitiminden 3 ay evvel bildirimde bulunarak çıkabilir. Aksi halde mesken sahibi tarafından çıkarılamaz.

10- Fahiş kira artışlarına karşı bir tavan uygulama getirebilir mi?

İlgili bakanlıklar kiralık konut ve gayrimenkul satışların gerçek kıymetin üzerinden beyan edilmesi ve vergilendirilmesi gayesiyle ağır bir çalışma yürütüyor. Emlakçı odaları ile vergi daireleri bu mevzuda işbirliği yaparak vergi kaybı ve kayıt dışılığı önlemeyi amaçlıyor. Kesim temsilcileri kirada fırsatçılığın son bulması için süreksiz olarak artırım sınırlaması, tavan getirilmesini istiyor. Ayrıyeten, beş yılı dolan kiracılardan rayiç bedel isteme müddetinin 8 yıla çıkarılması da talepler ortasında yer alıyor.

Kaynak: Haber7